La crisi a cui stiamo assistendo porterà il mercato dei crediti deteriorati, e in special modo di quelli con sottostante immobiliare, ad essere oggetto nei prossimi mesi di un probabile aumento delle masse gestite. Con Diego Bortot, responsabile della nuova divisione Portfolio & Asset Management creata da Zenith, affrontiamo il tema in questa intervista che prova a delineare i possibili futuri scenari in ambito immobiliare con particolare attenzione al mondo delle sofferenze bancarie.
Dott. Bortot, Zenith ha recentemente creato la divisione Portfolio & Asset Management, nominandola Responsabile. Vuole spiegarci nel dettaglio in cosa consiste questa divisione e quale sarà il suo ruolo operativo?
Zenith ha creato la divisione di Portfolio & Asset Management al fine di garantire un maggiore presidio sui portafogli in gestione, coordinare al meglio le attività dei servicer e condividere con gli stessi linee strategiche volte al miglioramento delle performance. A questa attività iniziale si aggiungeranno nuovi servizi rivolti al mercato ed in particolare: buy-side e sell-side advisory su crediti deteriorati (dalle due diligence legali, alle valutazioni immobiliari ai business plan di recupero). Particolare attenzione sarà poi rivolta ai crediti con sottostante immobiliare e alla strutturazione e gestione di REOCO. Come responsabile della divisione coordinerò tutte le suddette attività.
Qual è lo scenario attuale del mondo delle sofferenze bancarie, specialmente quelle con sottostante immobiliare, in Italia?
L’attuale scenario è particolarmente difficile da interpretare perché gli effetti della crisi che potrebbe derivare dalla pandemia di Coronavirus dipendono da molti fattori tra cui le risorse che verranno messe a disposizione dal Governo e dalla Comunità Europea. Sicuramente assisteremo ad un nuovo incremento delle sofferenze ma penso che saranno maggiormente concentrate in alcuni settori quali, a titolo esemplificativo, il turismo, la ristorazione, i negozi di vicinato e le costruzioni. Settori che, come sappiamo, danno da lavorare a migliaia di persone. Di conseguenza potremmo anche assistere nel breve periodo ad un rallentamento delle transazioni nel mercato immobiliare residenziale con conseguente calo dei prezzi. Penso che però nel giro di poco tempo potrebbe verificarsi un ritorno del mercato ai livelli attuali.
Con la creazione di questa divisione Zenith anticipa quella che molto probabilmente sarà una necessità all’interno del mondo immobiliare, in special modo alla luce dell’attuale emergenza. Per il post emergenza quale è a suo modo di vedere il percorso da intraprendere per evitare una nuova esplosione di crediti deteriorati con sottostante immobiliare?
Zenith con la creazione di questa divisione ha voluto prepararsi ai cambiamenti del prossimo futuro. Bisognerà pensare a modalità nuove nella gestione dei crediti deteriorati cercando di intervenire ancora prima che un credito si deteriori. Importante sarà che le istituzioni lavorino affinché le aziende possano recuperare il tempo e il fatturato perso con il lockdown e che gli imprenditori abbiano la possibilità di adeguarsi velocemente ai nuovi paradigmi di vita che si svilupperanno nei mesi a venire. Una vecchia ricetta sempre valida a cui però non è mai stato dato particolare seguito è: semplificare, sburocratizzare e dare liquidità al mercato…ma siamo sicuri che la strada giusta sia quella di far fare ulteriore debito seppur garantito in qualche modo dallo Stato? Posto che sarà probabilmente inevitabile assistere ad un ulteriore deterioramento dei crediti, il nostro ruolo come operatore del settore sarà quello di farci trovare preparati fornendo tutti gli strumenti, anche innovativi, a nostra disposizione per ridurre gli impatti di questa situazione sulle persone e sull’economia reale. Sarà importante, di conseguenza, ad esempio, adottare un approccio etico della gestione dei crediti deteriorati. Si dice che da tutte le crisi nascono nuove opportunità: noi ci stiamo preparando a raccoglierle.
A livello normativo quali sono le azioni che il legislatore potrebbe adottare per agevolare lo smaltimento degli NPL e dei crediti deteriorati?
Negli ultimi anni sono stati fatti passi importanti in termini legislativi nel mondo dei crediti deteriorati per lo smaltimento degli stessi da parte delle banche. Il problema però è che questi crediti non sono spariti ma sono stati acquistati da investitori e gestori specializzati. Abbiamo solo spostato il problema. Se vogliamo risolverlo definitivamente bisogna che il legislatore sposti la sua attenzione più in basso nelle catena del recupero. Mi riferisco soprattutto a semplificazioni nelle procedure, velocità e certezza del diritto ma soprattutto meno burocrazia. Nell’ambito dei crediti garantiti da immobile sarà importante permettere/agevolare una riconversione degli immobili stessi che nelle attuali destinazioni non hanno più senso di esistere. Con la velocità dei cambiamenti delle abitudini e delle esigenze (cambiamenti che saranno ancora più forti all’uscita di questa crisi sanitaria) non è più possibile far passare anni tra la progettazione e la realizzazione di uno sviluppo immobiliare.
Il tema delle valutazioni in ambito crediti deteriorati è un aspetto fondamentale nella gestione di masse di NPL. Cambierà a seguito della crisi?
In questo ambito ci sono molte visioni contrastanti. Il vero punto è che al momento è molto difficile dare un valore corretto ai crediti per le incognite delle conseguenze della attuale crisi. A mio parere la vera discriminante per la valutazione corretta dei crediti è sempre stata la clusterizzazione settoriale. Purtroppo questa attività è stata spesso un po’ trascurata a vantaggio della “quantità” piuttosto che della “qualità”. Non appena si riuscirà ad avere maggiore chiarezza su quali scenari si paleseranno questa modalità di analisi assumerà sempre più rilievo. Una analisi puntuale permetterà di avere valori reali e non ipotesi generiche di riduzione dei prezzi di cessione di un ulteriore 20-30%.
Quale sarà l’impatto sul mercato delle aste immobiliari dalla crisi? Ci sono opportunità?
Il mercato delle aste immobiliari era in netta crescita. In questi mesi tutto si è fermato. Credo che, anche nel momento in cui i Tribunali riprenderanno l’attività a pieno regime, nei prossimi mesi ci potrebbe essere un rallentamento per poi ricominciare a crescere nel medio periodo. Se si lavorerà però con agevolazioni fiscali e semplificazione sugli aspetti di cui parlavo prima potranno esserci opportunità veramente interessanti. In questo modo, attraverso ristrutturazioni e riconversioni, si potrà anche procedere con uno sviluppo sostenibile senza ulteriore “consumo” del territorio.